开征物业税的条件是否具备
开征物业税的条件是否具备
*的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议》提出稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。中央之所以如此重视物业税的问题，是与它在国民经济中的重要性日益凸显分不开的。笔者认为，开征物业税的条件已经基本具备，到了应当加快立法和试点的时候了。
一、我国已经进入开征物业税的最适宜的经济时期
一是经济发展。财富增加，为物业税开征提供了雄厚的基础。改革开放以来，中国经济经历了前所未有的27年的高速增长，1979年至2005年我国经济年均增长9.6%，1978年人均GDP只有379元，相当于168美元；2005年我国的国内生产总值182321亿元，比上年增长9%。人均GDP超过1700美元，其间GDP增长幅度超过10倍。我国经济的崛起改变了其在全球经济中的地位，目前我国经济规模已经超过了意大利、法国和英国，成为全球第四大经济。全年财*收入达到31628亿元，增长19.8%，规模以上工业企业实现利润增长22.6%。其中国有及国有控股企业实现利润6447亿元，比上年增长17。4%。城镇居民人均可支配收入10493元，实际增长9.6%，农村居民人均纯收入3255元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长6.2%。
随着经济的发展和人们收入水平的提高，已经出现了一批财产或收入巨富户。据福布斯的统计，福布斯全球富豪榜中，500富豪大约只有30人左右是地产商，但2002年度中国大陆100名富豪竟有40%以上涉足地产业(蔡劲松)。以第一次全国经济普查主要数据公报的资料分析，一到2004年底，物业管理企业在管房屋建筑面积288252万平方米。
二是转变经济增长方式和税收增长结构，对开征物业税提出了新的要求。我们国家的经济增长主要依赖低生产成本要素和高强度的投入实现的，从总体上看，经济增长方式远未实现全局性、根本性的转变。在近年来经济高速增长中人们已经强烈地感受到，传统的高投入、高消耗、低产出的老路，已经走到尽头。目前中国一次能源消耗中超过40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。就得转变经济增长方式，鼓励资源节约，抑制过度消费。从税收增长看，近几年流转税类收入增长占税收总增加量的66%，就是说税收增长结构主要依赖生产企业的税收，而不是财富类的税收。分地区看，东部地区对税收的增长率和贡献率占整个分地区贡献的60%以上。
三是城乡间、地区间的财产分配不公，需要运用物业税加大调节力度。在当前和今后相当长一段时间内，我国经济社会发展面临的矛盾和问题可能更复杂、更突出。城乡差别较大。城乡是1：3；东西部是1：10，反映贫富差距的基尼系数达到0.4的危险期；恩格尔系数，城市36.7%，农村45.5%。财产规模的扩大对收入分配产生很大影响。在城市居民的财产中，房产占的比重高达64.4%，而农村居民则只占43.01%，两者相差21.38个百分点。城镇中，10%的人拥有财产占城镇总财产的33.85%，20%的人拥有财产占城镇总财产的51.07%，需要运用物业税加大调节力度。
四是与社会主义市场经济发展相适应的国家税收体系不健全，需要健全财产税体系。一国完善的税收体系，应包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。国际上经济发达及欠发达的国家，其地方*府的税收一般都以财产税为主体。特别是从国际上的经验证明，一个现代化国家需要有财产税。财产税有四个方面的功能：财产税透明的，鼓励公众参与地方*府的事务并对*府提供公共产品和服务等方面的决策施加影响；财产税是对社会财富的存量课税，为地方*府提供一个稳定可靠的税收来源。财产税是一种收益税，将税负和收益连接起来；财产税可以起到“溢价回收”的功能。财产税体系是现代国家三大税收体系之一。
五是与发达国家相比较，目前我国已经进入开征物业税的最好时机。据考证，美国最初的财产税是选择性地对土地、牲畜和房屋课税，18世纪末，纽约州最早对所有的不动产和动产征收财产税。到19世纪中期，美国各州已经普遍征收财产税。这一时期是美国处于*治与经济转型时期，与中国目前的转型非常相似。到20世纪初期，美国财产税收入占到各级*府税收收入的40%以上。因此，开征物业税，对于促进经济转型、加快经济增长方式的转变，建设和谐社会，调节收入分配，增强地方财*实力，具有多方面的*治、经济、社会意义。
二、关于物业税开征争议的几个难点问题
一些反对目前开征物业税的专家认为，目前开征物业税的条件不成熟，主要论点有四个：一是物业税的概念、范畴不清的问题；二是开征物业税是否平抑物价问题；三是物业税的评估问题；四是物业税能否成为地方税收主体问题等。笔者认为，这四个问题不是什么根本性问题，而是一个技术性的处理问题，不能用这些问题来否定物业税的开征时机。
一是物业税的概念、范畴不清的问题。有的认为目前对物业税的概念、范畴有较大分歧，目前没有统一的界定。其实，且不论物业税的概念，其实质是内行非常清楚的，所谓物业税就是指的是财产税、地产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方*府收入来源之一。
世界各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得主要指房地产的原始取得，包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三个环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证，但是我国目前房地产相关税收的问题在于，房地产取得阶段的税收及收费项目繁多，保有阶段几乎是空白。因此，开征物业税要借鉴国外的做法，在房地产的原始取得、流转和保有三个阶段征税。
二是开征物业税是否平抑物价的问题。我认为，这是一个可以控制和调节的问题。一方面，可以肯定，开征物业税取消名目繁多的各种收费，肯定能够降低房地产价格。目前的大量调查表明，税费繁杂，种类过多，费大于税。现行税制中，涉及房地产的税种有十几个，除此之外，还有多达五六十项的收费项目，在房地产开发、占有、出租和转让等环节都设有名目繁多的税费。据测算，房地产产业中税外收费占销售收入的35.78%，而税收只占其中的9.06%。税费繁杂直接加大了房地产开发成本，抬高了新建商品房的价格，增加了消费者的购房负担。另一方面，*府可以通过物业税率对房地产市场进行调节，当房地产价格较高时，*府可以降低税率，或者说对低收入者的房地产进行补助。因此，这个问题不应当成为物业税难开征的问题。
三是物业税的评估问题。物业税应把房产的评估价值作为计税依据，在这一点上，方方面面达成了共识。但是，评估值到底谁说了算?评估机构由谁担任才最公平、合理呢?对此，有三种意见。一种观点认为；应在税务机构内设置房地产评估管理机构。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以税务机关是理所当然的物业评估的主管机关。这个管理模式的主要优点是权责清晰，评税与征税合一，行*效率较高。另一种认为，应由房地产部门负责评估。主要优点有：评估信息丰富充分。评估力量大，评估经验丰富。还有一种观点认为，评估应由中介机构来担负。我本人意见，开征物业税初期应当由税务机关负责评估具备优势。考虑到房地产市场价值变化，可以每三到五年重新评估一次。等到时机成熟，评估机构可由中介机构来承担。
四是物业税能否成为地方税收主体问题。开征物业税后，肯定这一块的税收有较大的增加，按照国际惯例，物业税应当是地方收入。在实施农村税费改革、取消农业税费以后，地方特别是县级财*收入迫切需要有主体税收，同时相关单位对广东省的调查模拟分析，物业税的改革并不必然导致地方公共财*出现缺口。对于中小城市来说，反而可能出现盈余。综合对广东各县、地级市以及全国35个大中城市的分析，实行物业税改革之后，住宅物业税收入将成为地方*府新的税源，并且加强了房地产税收在地方财*中的地位。从三个层面上看，实行改革之后房地产税收总额将占地方财*收入的10%到20%，可以说占到了比较大的比重。另外，物业税改革之后不断有新房加入作为税源，而新房的税率又是1%，因此住宅物业税的整体比重将会上升。物业税能够成为地方的主体税收。
三、开征物业税最大的难点是部门地方利益
既然开征物业税从理论到实践，条件都已经具备，为什么目前仍然不能及时开征和付诸实施呢?我认为最大的难点就是部门利益和地方利益的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要取消数十种收费，要切断相当多个部门的财源，同时还涉及到地方*府土地出让金的利益；还要精简合并一些税种，对税务机关也有影响。因此，认识上要取得一致是有难度的。现在的关键是中央*府审时度势，坚决果断地下决心，统一各方面的认识；全国人大常委会要授权，财*部要拿出方案，要制定物业税收法规制度，在一些省市先行试点，摸索经验，取得第一手资料，然后再在全国逐步推行。当然物业税的全面实施是需要时间的，我预计从试点到推行需要5年到10年的时间。但现在不能再争论了，到了应当实践的时候了。
